賃貸物件を保有していない、土地もない、一からの賃貸経営というのは、なかなか敷居が高いと思われがちである。成功例の資料を見せられても、なかなか一歩を踏み出せずにいる人がほとんどではないだろうか。そんな人でもに賃貸経営の手泡基本的に抑えておきたい諸事項をおさえておけば、賃貸経営というのは投資の中では比較的安全なものであることがわかり、一歩を踏み出すことも出来るのではないかと思う。サラリーマンでも、いやサラリーマンだからこそ賃貸経営は参入しやすい業種であり、最初は副業として、そしていつかは専業の賃貸経営の経営者になり、経済的自由を手に入れたいものである。
まず、最初に物件探しから始めなければならないが、一番最初の物件としては、既に入居者がいる中古物件を取得するべきである。これは、後で記述するが、ローン支払発生に伴うキャッシュフローに対応するために、すぐに、毎月キャッシュが入ってくる中古物件のオーナーチェンジが不可欠だからである。また、購入する物件は、いわゆるワンルームマンション経営ではなく、アパートの一棟買いを目指したほうが良い。ワンルームマンション経営は、投資金額も手頃で、数百万で手に入れる点が魅力だが、一室単位の収入では、副業としてはあまり魅力的ではない。加えて、一室のみの保有ということであれば、空室になった場合に、即、ローン支払いが自腹を切ることになり、非常に不安定な経営になる。8世帯くらい入っているアパートであれば、こうした空室リスクを抑えることができる。では、マンションの一棟買いはどうかと言えば、これはこれで投資金額が大きすぎる。もちろん、かなりの年収があって、頭金も相当用意できる状態であれば考慮にいれても良いが、平均定期なサラリーマンであれば、マンションよりは安いアパートを購入するべきである。物件探しは1000件チェックして100件、10件と絞っていき、そのすべての物件を実際に見ることや、過去の入居実績を綿密に検討する必要性がある。そして、納得いく物件があれば次のステップである購入に入りたい。購入は、たとえ貯蓄がかなりあったとしても、ローンを組むのが正解である。これは、いわゆるレバレッジ効果、時間を買う行為である。また、万が一何かしらのトラブルがあった場合のためにも手元資金はいくらかまと待った額が必要であるので、できるだけ頭金を少なくしてローンを組みたい。とはいえ、一般に物件購入価格の10%程度の頭金は必要なので、例えば5000万円の物件を購入するのであれば500万円程度の頭金は必要になる。フルローンが全く不可能なわけではないが、ほとんどの金融機関では10%の頭金が必要だと念頭に置いておきたい。購入に際して、見落としてはいけないのが、諸経費である。不動産登記にかかる諸費用や、仲介手数料、保証会社を使うのであればその経費、また火災保険などの費用は念頭に置いておきたい。先ほど5000万円の物件と書いたが、これは、最初の投資としては実際狙い目の物件価格帯であり、一般住宅とそれほど変わるものではない点にも注視したい。また、先ほどサラリーマンだからこそ賃貸経営はしやすいと書いたが、これはサラリーマン、特に上場企業の収入の安定したサラリーマンの方が、自営業者よりも金融機関に好まれ、ローンが組みやすいことに由来する。
物件の利回りだが、最初は月々の収支が黒字になることを考えるのが不可欠である。月々の家賃収入から15%ほど空室リスクと諸経費を見ておき、それで収支が黒字になることが一番大事なことなので、満室時利回りが10%あれば安心だが、諸経費、特に不動産管理会社に支払う経費や、修繕積立費等は、綿密に計算しておきたい。空室リスクは読みづらいが、過去の実績を参考にするしかない。8世帯の物件であれば2世帯が空室になってもローン支払いが耐えられる物件を探したい。ローンについては、築年数によって組める年数が変わってくるの、金融機関とよく協議して、できるだけ長いローンを組みたいが、ローン期間が短く、毎月の収支が赤字になるようなら、その物件は見送りとなる。また、金融機関との付き合い方だが、これは飛び込みで行って交渉するのではなく、不動産業者などから紹介してもらったほうがローン決済がおりやすい。全てうまくいったら、賃貸経営のオーナーに晴れてなれるわけだが、収支が黒字であっても、専業の賃貸経営を目指すのであればその収入は、ローンを組んでいる金融機関に貯えておきたい。そして、また頭金がたまったら2件目、3件目の物件を所有したいものである。複数の物件を所有すればするほど、リスク分散にもなり、件数が増えれば、頭金が貯まる速度も加速して、どんどん賃貸物件保有を増やせる。目標として、10年で8世帯程度のアパート10件が経営ができれば、晴れて専業大家、あるいは法人化して会社オーナーになることも考えて良い。最後に、賃貸経営に乗り出す際には、パートナーとなる不動産業者選びが最も重要である。こればかりは出会いを待つしかないが、信頼できるパートナーとして、不動産業者との付き合いは大事にしておきたい。